中国的实体零售业面临着前所未有的危机，行业内的两位领军人物对此有着截然不同的看法。一方面，钟睒睒将焦点指向电商平台，另一方面，于东来则把矛头对准了房东的涨租。尽管两者的观点都很强烈，但这并不是问题的全部。
在2026年8月，钟睒睒在央视的对话节目中直言不讳地批评电商平台，认为它们不仅没有去中间化，反而成为了新的霸主，以算法和流量的优势“剿灭”了传统零售商。而于东来则在社交媒体上公开宣布关闭一家经营了24年的生活广场，声称房东的租金上涨已经脱离了合理范围。他甚至回忆起以往新乡大胖店经历的租金飞涨，指出在那种情况下，他只能选择放弃。
表面上看来，实体零售的衰退似乎是电商的冲击或是房东的压迫造成的。然而，事情并没有那么简单。钟睒睒虽然指责电商，实际上他自己也在利用线上平台进行销售，展现了线上线下融合的商业模型。于东来虽然对房东心存不满，但他也通过建设自己的商业地产来实现收益，两者的背后都展现了复杂的商业逻辑。
实体商业的困境不仅仅是钟睒睒所说的流量税，或于东来提到的房租税，根本的原因在于资本的无序扩张。这三方面相互交织，塑造了实体零售的困境。
首先，钟睒睒提到的“算法中间商”正是问题之一。他在央视的发言中强调了数据和流量的不确定性，指责电商利用算法对商家的收费进行随意调整。与以往固定抽成的中介模式不同，电商平台的定价和流量分配变得不透明，商家甚至不能确定自己的订单最终能获得多少收益。这种“收租婆心态”，让平台成为了拥有绝对定价权的中介，进一步收紧了实体店的发展空间。
其次，于东来的“地租税”问题也不可忽视。尽管胖东来每年有惊人的销售额和盈利空间，却仍然难以承受高涨的房租压力。对于其他许多实体店主而言，在电商已削弱客流的情况下，房东的租金却年年上升，许多小店因此陷入关停的危机。如今，很多实体店老板都在为支付租金而忙碌，流动资金远不够他们承担日益升高的租金。
然而，问题并不仅限于租金和电商的冲击。有的实体店却依然能够稳健经营，比如胖东来和经过调整的永辉超市。这说明，导致体量差异的内在原因更为重要。在面对电商和房东压力的情况下，部分企业能够突围，表明了这些公司的内在能力在发挥关键作用。
总之，指责电商或房东并不能解决根本问题。真正阻碍实体零售发展的，或许是依然固守旧模式的既得利益者们。电商与房东所施加的“税收”只是加速了这一衰退进程。中国的实体商业正经历一场严峻的变革，只有那些能够适应新环境、创新商业模式的企业，才能在竞争中存活下去。
